Baux soumis au statut du fermage

Lorsqu'un bail est un bail rural, un ensemble de règles s’applique automatiquement. Par exemple, le locataire a droit au renouvellement du bail rural.

Le propriétaire et le locataire ne peuvent pas y renoncer. On parle alors de statut du fermage.

Tous les éléments suivants doivent être réunis pour que le statut du fermage s'applique :

• Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole, c'est-à-dire des terres, des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation

• Exploitation de cet immeuble pour y exercer une activité agricole. Il s'agit des activités suivantes :

  • Maîtrise et exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal

  • Activités qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation d'un cycle biologique (par exemple, la transformation, la commercialisation, l'agrotourisme)

  • Élevage

  • Activités agricoles déterminées par la loi (comme la culture marine, certaines activités équestres, marais salants, déneigement des routes)

• Fixation d'un loyer

Baux soumis au statut du fermage sous conditions

Dans certains contrats, les règles du bail rural (ou statut du fermage) ne s'appliquent pas dans toutes les situations. Il faut que certaines conditions soient réunies :

• Vente d'herbe : le propriétaire vend l'herbe de son pré à un exploitant qui y réalise la fenaison ou qui y fait paître ses animaux. Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur, elle est considérée comme un bail rural. Mais si elle limitée dans le temps et concerne plusieurs acquéreurs, il ne s'agit pas d'un bail rural.

• Prise en pension d'animaux : le propriétaire prend en garde, entretient, nourrit et soigne les animaux d'un tiers contre un paiement. Lorsque cette prise en pension est réalisée de façon habituelle, elle constitue un bail rural et le statut s'applique.

Baux exclus du statut du fermage

Les règles du bail rural (ou statut du fermage) ne s'appliquent pas dans les cas suivants :

• Location portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier

• Location conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance)

• Convention d'occupation précaire : contrat de location qui permet d'occuper les lieux en échange d'une somme d'argent (appelée redevance) d'un montant inférieur au prix du marché.

• Bail de petite parcelle : contrat de location de terres agricoles de petite surface (par exemple, superficie de moins de 1 ha dans certaines régions) qui ne doit pas constituer un corps de ferme ni une partie essentielle de l'exploitation du locataire.

Qui peut conclure un contrat de bail ? 

Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier à usage agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation.

Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales (par exemple, une société) :

• Propriétaire agricole (bailleur)

• Locataire, fermier ou métayer (preneur)

Le bailleur peut avoir un des statuts suivants :

• Propriétaire jouissant de la pleine propriété

• Usufruitier. Dans ce cas-là, il doit obtenir le consentement du nu-propriétaire ou à défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut demander une autorisation du juge civil

• Indivisaire. Il doit alors obtenir le consentement de tous les indivisaires ou un mandat spécial

• Époux bailleur si l'exploitation lui appartient personnellement. Le consentement de son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin est nécessaire s'il s'agit d'un bien commun.

Si le locataire n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519) à la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.

Un contrat écrit est-il obligatoire ?

Le bail rural peut être écrit mais ce n'est pas obligatoire.

Le bail rural verbal est valable s'il répond aux caractéristiques du bail rural (c'est-à-dire la mise à disposition, contre paiement d'un loyer ou fermage, d'un immeuble à usage agricole).

Lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire.

Faut-il établir un état des lieux ?

L'état des lieux n'est pas obligatoire mais il est vivement conseillé.

Il est établi par le bailleur et le locataire (preneur) dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux ou dans le mois suivant celle-ci. Les frais sont partagés.

L'état des lieux permet de déterminer quels travaux sont à la charge du propriétaire. Il sert aussi à prouver, au départ du locataire, que ce dernier a par exemple amélioré les terres ou les bâtiments.

En l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les bâtiments en bon état, et il doit donc les restituer en bon état.