Lors de l'ouverture de la procédure de sauvegarde ou du redressement judiciaire, le tribunal nomme un administrateur judiciaire qui décide seul de la continuation du bail.

Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de poursuivre le bail après accord du mandataire judiciaire. Dans ce cas, si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire).

La désignation de l'administrateur judiciaire est obligatoire au-delà des seuils suivants : un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et un effectif d’au moins 20 salariés.

En cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur judiciaire nommé par le tribunal de commerce qui se prononce sur la poursuite du bail.

Lorsque le tribunal autorise le maintien de l'activité, il désigne, en plus du liquidateur judiciaire, un administrateur judiciaire si l'entreprise a plus de 20 salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur ou égal à 3 millions  €. Dans ce cas, c'est l'administrateur judiciaire qui se prononce sur la continuation du bail.

Lors du jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de sauvegarde, le tribunal désigne obligatoirement un l'administrateur judiciaire lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et a un effectif d’au moins 20 salariés.

L'administrateur judiciaire peut décider, sans avoir à en justifier, de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il peut ainsi aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.

En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, il doit résilier le bail.

Le bail commercial est résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

La responsabilité de l'administrateur peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Elle peut aussi être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise.

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment.

Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même s'il est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire doit résilier le bail.

Le bail est alors résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Lorsque le liquidateur a demandé la poursuite du bail ou a tardé à mettre fin à celui-ci alors qu'il n'avait pas les fonds nécessaires pour les loyers, sa responsabilité peut être engagée.